一般物件と任意売却物件の評価の差について

黄色・オレンジ・緑色の並んだ住宅債務の残らない売却方法が一般売買とするならば、債務が残るであろう任意売却との評価は価格にどのくらいの差がでるでしょうか?よく頂くご質問です。
まず、任意売却とは債権者(銀行、保証会社等)にとって期間や回収金額において競売よりも有利でなければなりません。
それはご相談者の皆様にも同じ思いでしょう。高く早く売れて欲しい・・・。私も同じ思いです。

仮に一般物件としての評価が1,000万円の場合、任意売却物件の売り出しも1,000万円〜900万円でなければ有効な価格での売出しとはいえません。
1割前後の価格幅を設けるのは、任売却には売却可能期間に限り(タイムリミット)があり、早急に成約に行く必要があるための幅です。実際の売買のケースでは買付証をもらうと値交渉が必ずといっていいほど入ります。買主様としても安く買いたい気持ちは皆同じです。
仮に売り出しを700万円や600万円にした場合、競売によって落札価格(基準価格は相場の6〜7割)から延び幅にて最終落札金額が800万円になると競売の方が有利となりますから低い値付けでは意味がありません。しかし高すぎる値付けで売れなければ競売での低い落札となってしまう。
根付けとはその不動産の全てを担っていますので慎重でなけれなりません。

当社の査定方法は明確です。当社での独自査定はもちろん、物件のエリアサポーターである地場の不動産業者の評価も参考に、いまリアルに売れる最大限の価格を算出し、債権者と協議していきます。

任意売却不動産の売り出し価格、評価はどう出すのか?

不動産の評価というものは色々な鑑定方法によって算出できます。
不動産鑑定士の評価もあれば、不動産業者の作成した査定書などの評価、最近ではネットでエリアや広さなどを打ち込むと数式によってすぐに価格が出てくるものまで様々です(あまり参考にはしませんが)。

では売却の際に何を参考として価格を決めるかですが、一般的には成約事例(過去に売れた金額)、その他路線価、公示価格といった国が調査した財産の指標から始まり、物件特有の例えば内装や設備の状況やエリアの人気度や公共機関のアクセス等も加味した上で評価が出できます。
お客様に余裕があり3年〜5年の間にいつ売れてくれて良いのであれば高めの評価で売り出せばよいでしょうが、任意売却の場合、タイムリミットがあると申し上げました。

タイムリミットは債権者によって規定は様々です。競売の期間入札の1日前までの決済であればOKのところから、入札の1週間前までの決済ならOKや、競売になったら任意売却を全く応じないところまで様々です。ですから滞納が始まる前からご相談頂くことがより成約に至る可能性を引き上げます。
お早目のご相談を。

お話を評価に戻しますと、新築物件というものは(様々な見方はあるでしょうが)極端に言うと買った次の日からは中古物件となります。新築から5年経てば価格が2割〜3割ダウン、10年経てば約半額といった具合に価格がダウンする傾向もあります。(あくまで地域や建物具合によりますが。)
戸建てであれば土地と建物の評価をそれぞれ出します。また土地が借地なら借地権付建物の売買評価となりますし、マンションなどの場合は過去の成約事例なども参考にし査定をします。出来上がったものは査定書としてご相談者様や債権者にもご確認頂いた上で売却を進めて参ります。

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